La chute des valeurs dans le domaine immobilier aux États-Unis peut vous apporter de mauvaises nouvelles si vous êtes propriétaire d’un condo, l’association devenue insolvable par le nombre d’unités en banqueroute.

Par Yves Beauchamp

Quand plusieurs propriétaires dans une association de condominiums sont incapables de payer les frais mensuels, et que l’association ne peut plus payer la maintenance ou la police d’assurance, les autres propriétaires doivent payer pour garder l’association solvable.

Le New York Times rapporte le cas des propriétaires de logements dans un édifice de 43 étages à Miami qui doivent débourser toujours plus d'argent après qu’un propriétaire sur 6 soit en banqueroute ou ayant accumulé des retards substantiels dans le paiement aussi bien de l’hypothèque que les frais de condo. La charge financière additionnelle demandée à chaque propriétaire se situant à 1 000 $ en frais d’urgence en plus d’une augmentation de 50 $ par mois pour les frais mensuels, eux qui payaient déjà 450 $ par mois en frais d’entretien.

À mon avis, toutes les personnes désirant acquérir une copropriété que ce soit condo ou Co-op, doivent absolument effectuer une recherche approfondie sur l’association incluant les paiement des taxes foncières de l’association et des copropriétaires, en plus de l'évaluation générale de l’association. L’acheteur potentiel a tout intérêt à investiguer les contrats de services existants et tout particulièrement les états financiers, le budget mensuel,  les hypothèques, les assurances ainsi que la réserve financière de l’association et tout autre document en relation avec les affaires financières de l’association. Les acheteurs potentiels doivent savoir que lorsqu’ils acceptent d'acheter un logement condo ou Co-op dans une association, ils pourraient très bien être responsables pour des frais supplémentaires si trop de propriétaires sont en difficultés financières.

Bien qu’il y ait des lois permettant à l’association de récupérer certains montants perdus par ceux qui perdent leurs unités ou des banques qui reprennent les mêmes unités, il n’en reste pas moins que les propriétaires, qui eux ont les moyens de payer leurs mensualités hypothécaires et leurs frais d’association, devront définitivement payer beaucoup plus et cela pour plusieurs années.

Un propriétaire qui m’a contacté la semaine dernière se trouvait justement dans cette situation fâcheuse. Le complexe de condos où il est propriétaire comprend 12 unités et une piscine; un beau petit complexe ayant 5 Snowbirds et 7 résidents permanents. Un des Snowbirds et un des résidents ont dû remettre leurs clefs à la banque, étant incapables de faire les paiements et trois des résidents ont des retards de plusieurs mois dans leurs frais de condo. L’association fut incapable de payer pour l’assurance par manque d’argent, forçant ainsi la vente de quelques unités dans ce complexe, acculant ainsi à la faillite plusieurs de ces propriétaires étant déjà en difficultés financières.

Donc, ce qui peut paraître une bonne affaire peut se transformer en cauchemar si les précautions élémentaires ne sont pas prises au bon moment, spécialement dans le marché actuel de la vente de condominiums en Floride. Je ne dis pas qu’il n’y a pas de bonnes affaires présentement; avec une baisse de plus de 20% en général du prix des condos en Floride et la valeur actuelle du dollar canadien et de l’euro, il y a présentement de très bons achats qui vous attendent. D’ailleurs, selon le journal Business Review, le sud-est de la Floride ainsi que la région de Tampa Bay sont maintenant deux des 10 meilleures villes pour faire l’acquisition d’une propriété suite à ces baisses de prix. 

Consultez des professionnels qui sauront vous guider adéquatement, vous en trouverez dans les pages de votre journal préféré Le Soleil de la Floride.