Les ventes à prix inférieur à l’hypothèque sont une tactique financière qui apparaît seulement dans les baisses du marché immobilier. De telles ventes sont supposées créer une situation gagnante pour toutes les parties impliquées, le vendeur peut vendre sa propriété même si elle est sur-hypothéquée sans aller en faillite, l’acheteur peut acquérir la propriété à prix réduit, donc possiblement faire une bonne affaire et la banque n’a pas à reprendre la propriété en faillite.

Par Yves Beauchamp

Mais ce qui semble être une alternative logique à l'issue normale de défaut de paiement d’hypothèque, soit la reprise par la banque de la propriété,  peut être un terrain miné. La plupart des observateurs du marché du financement domiciliaire sont d’avis que les institutions prêteuses ne voient pas plus loin que le bout de leur nez et sont, par leurs politiques internes, devenues une menace à la valeur des propriétés. Plusieurs agents ou acheteurs inexpérimentés font parvenir des offres d’achat incomplètes et irrationnelles aux banques et, par la suite, espèrent que même avec leur dossier incomplet, la banque fera des miracles et s’occupera de leur offre en priorité; une offre incomplète ira en dessous de la pile et restera sans réponse.

Le résultat dans cette baisse du marché  est souvent de la frustration pour les vendeurs, les acheteurs et les banques. Les banques résistent à  fonctionner dans un nouveau paysage financier qui exige qu’elles obtiennent la permission de leurs  investisseurs et des autres intervenants. Les vendeurs deviennent frustrés par toutes les complications et les délais souvent énormes et les acheteurs doivent s’armer de patience pour finaliser la transaction qui, souvent, prendra 90 jours et plus. Beaucoup d'agents immobiliers évitent tout simplement ce type de vente en  dirigeant leurs acheteurs sur les propriétés déjà reprises par les banques.

Dans plusieurs cas, même après un délai de 6 mois, la banque n’a toujours pas ni accepté ni refusé l’offre reçue; les frais s’accumulent, le vendeur ne fait plus d’entretien car si rien ne change il ira en faillite de toute manière. L’acheteur s’impatiente et veut prendre possession de la propriété et l’agent travaille sans relâche pour essayer de finaliser ce dossier sans grand succès.

Le problème pour les banques est de se décider à perdre un montant souvent substantiel en acceptant un règlement souvent bien au-dessous de la créance détenue. En refusant ce genre de règlement, la banque s’expose à des frais de saisie souvent dépassant 50 000 $ et en plus elle doit vendre la même propriété dans un marché à la baisse, augmentant ainsi sa perte. 

Environ 75% des propriétés où les propriétaires sont en défaut de paiement retournent à la banque. Les autres 25% se terminent par une vente à prix inférieur à l’hypothèque. Ce qui rend la tâche pénible et souvent impossible, c’est d’obtenir les mains levées nécessaires des autres créanciers car lorsqu’un propriétaire est sur le point de perdre sa maison, les paiements de taxes, d’assurances, les hypothèques de second ou troisième rang ainsi que les frais de condo sont généralement en retard eux aussi, ce qui complique  la transaction au point de la rendre souvent impossible.

Dans le marché actuel, les banques préfèrent les modifications de contrat d’hypothèque plutôt que d’accepter de vendre en-dessous de la créance. Le gel ou l’abaissement du taux d'intérêt aident les propriétaires qui veulent garder leur maison. Plusieurs banques n’ont pas le personnel et la connaissance nécessaire pour effectuer de telles transactions qui apportent une surcharge de travail excessive; la reprise par la banque est beaucoup plus facile car le processus légal est établi depuis longtemps.

La principale différence entre acheter une propriété directement de la banque et acheter un « short sale » est que dans le premier cas, la banque contrôle le processus de vente et peut prendre des décisions immédiates et dans le second cas, ni le vendeur ni la banque ne contrôlent totalement le processus laissant place à des délais et autres impondérables.

Un bon conseil, si vous voulez acheter une maison avec ce qui est convenu d’appeler un « short sales », armez-vous de patience, ayez un agent qui s’y connait et soyez prêt a toutes sorte de surprises.