Je ne crois pas… Le département du Trésor et la réserve fédérale Américaine font tout en leur pouvoir actuel pour diminuer les taux d’intérêt sur les hypothèques et tenter d’arrêter les faillites. Il y a un problème, tout l’argent investit par le gouvernement et les manipulations imaginables ne peuvent rien faire pour contrer la différence entre l’offre et la demande.

Par Yves Beauchamp

Depuis le début du 21e siècle, avec la baisse des taux d’intérêt et le relâchement des conditions d’obtention de prêts, jumelés à l’instabilité du marché boursier, les constructeurs américains, voulant profiter de la manne, ont bâti beaucoup plus que ce qui était nécessaire, avec pour résultat qu’aujourd’hui avec la crise immobilière, il y a 4,2 millions de propriétés résidentielles à vendre et, pour couvrir la demande, entre 2 et 2,5 millions de propriétés sont nécessaires.

Les gens qui pensent que Washington peut résoudre le problème seront désappointés. L’offre doublant la demande reste le facteur qui contribue à faire baisser les prix et continuera à le faire pour 2009.

Regardons les faits.

Les ventes de maison neuves ont baissé en novembre par rapport à l’an dernier. C’était la pire performance depuis janvier 1991 avec 407 000 ventes, en baisse de 35% sur l’an dernier. Pour la revente de maisons, la baisse pour novembre a été de 8,6% atteignant  son plus bas niveau depuis 11 ans.

Bien que très peu de nouveaux chantiers démarrent, les ventes de maisons neuves étant presque inexistantes, le nombre de maisons neuves en vente ne baisse presque pas. Au rythme des ventes de novembre, il faudra une moyenne de 11 mois et demi pour liquider toutes ces maisons neuves en plus des 4,2 millions de maisons en revente avec un inventaire qui couvre aussi plus de 11 mois de demande.

Les prix suivent la même courbe, les maisons neuves ont baissé de 11,5% depuis 1 an, la deuxième baisse en importance de tous les temps; les maisons usagées en revente ont pour leur part connu une baisse de prix de l’ordre de 13,2%, la plus forte baisse de prix sur une période de 1 an de toute l’histoire américaine pour établir un prix médian de 181 300 $, ramenant ainsi le prix médian à égalité avec février 2004.

Le nouveau président américain Barack Obama promet une réforme agressive avec des crédits d’impôts et beaucoup plus dans le but de stabiliser la crise immobilière et financière, mais l’équilibre fondamental entre l’offre et la demande prendra un certain temps à se refaire, offrant que peu d’espoir aux vendeurs et de véritables aubaines aux acheteurs tout au long de l’année 2009.

L’immobilier commercial a été épargné jusqu’a maintenant mais…

Le marché immobilier résidentiel a commencé à connaître des ratés en 2006 et a vraiment sombré en 2007; mais le secteur commercial s’est maintenu jusqu'à présent. En 2009, les propriétaires d’édifices commerciaux comme les édifices à bureaux, les entrepôts et les commerces au détail et autres propriétés du même genre risquent de joindre les rangs des propriétés en détresse.

Le crédit commercial étant presque inexistant, les nouveaux projets de construction commerciale ont baissé de l’ordre de 34,7 % selon l’Ordre des architectes américains. Comme vous devez faire les plans avant de construire, je crois que cette baisse est un bon indicateur de ce qui s’en vient pour 2009.

Les chiffres officiels ne sont pas encore disponibles mais tout indique qu’une baisse de vente d’édifices commerciaux de l’ordre de 70% entre 2007 et 2008 est très près de la réalité. Avec une baisse de prix de plus de 11% pour la même période.

Enfin, l’offre pour les locaux de location commerciale dépasse largement la demande avec les fermetures de compagnies aussi réputées que Circuit City, Linens ‘N Things et plusieurs autres qui ont mis à pied plus de 2 millions d’Américains en 2008; le National Association of Realtors prédit que ces locaux commercial atteindront un taux d’inoccupation de l’ordre de plus de 16% en 2009 tout en subissant une baisse de prix de 7,3%. 

Les propriétaires d’édifice commerciaux commencent déjà à en souffrir et voient leur taux d’inoccupation augmenter. Comme la plupart des gros édifices commerciaux appartiennent à de gros investisseurs, banques et autres institutions d’envergure, ils se sont présentés à Washington pour quêter de l’argent au congrès américain et demander leur part du bail out en expliquant que plus de 530 milliards de prêts hypothécaires sur les grands hôtels, les centres d’achat et les édifices à bureau seront à terme d’ici 3 ans avec plus de 160 milliards arrivant à maturité en 2009.

Avec le crédit commercial quasi inexistant et la baisse de revenus de ces investissements rendant les profits inexistants, il sera presque impossible de refinancer toutes ces immeubles commerciaux. Est-ce que cela fera une différence? Peut-être cela forcera-t-il le gouvernement à réagir et à possiblement rendre le crédit un peu plus accessible, mais accessible pour qui? Il y aura probablement plus de faillites dans le secteur commercial en 2009 qu’en 2008.

Les bonnes nouvelles…

Âpres vous avoir tracé ce tableau peu reluisant mais combien réel de la situation du marché immobilier américain, il me faut quand même vous faire part des côtés positifs.

Le malheur des uns faisant le bonheur des autres, les hôtels, immeubles  appartements et les complexes résidentiels de toutes les grosseurs et dans le pays entier font en général de très bonnes affaires; avec la quantité de personnes qui doivent quitter leur résidences, et bien entendu la plupart de ces personnes ne devenant pas des sans abris, ce marché reçoit chaque jour nombre de locataires potentiels créant dans plusieurs cas des liste d’attente afin de pouvoir trouver un logement convenable à un prix acceptable.

La chute des prix de l’immobilier au niveau de février 2004 ramènera la valeur des immeubles à leur juste valeur, ramenant l’équilibre entre le prix des loyers et la valeur des propriétés. Permettant ainsi à plusieurs acheteurs potentiels de se qualifier pour l’obtention d’une hypothèque de 30 ans à taux fixe en utilisant les critères de qualifications traditionnels au lieu d’utiliser des critères sortis d’une boîte de pandore de présidents de banques souvent sans scrupules pour l’acheteur mais remplis de bonnes intentions pour remplir leurs poches personnelles.

En bref, cela permettra à nouveau comme dans les années 90 d’acheter un édifice à logement, centre d’achat, édifice à bureau ou autres qui pourront générer des profits acceptables pour l’acquéreur, et permettre aussi à monsieur et madame tout-le-monde de reconquérir le rêve américain de posséder leur propre résidence.

J’espère seulement que cette crise permettra aux Américains de comprendre que bâtir une économie basée sur la spéculation à outrance ne peut que fonctionner qu’un certain temps sans créer une situation désastreuse comme nous connaissons actuellement.

L’arrivé du nouveau président américain Barack Obama apportera plusieurs changements; les sondages donnent que près de 75% des Américains croient qu’il pourra renverser la vapeur et remettre l’économie sur pied. J’ai tendance à y croire et aussi à croire que 2009 sera une année charnière avec ses hauts et ses bas menant à un retour de la prospérité vers la fin de l’année ou au début de 2010. Donc avis aux acheteurs et investisseurs, n’attendez pas trop si vous voulez en profiter, mais restez prudents et consultez de vrais professionnels comme ceux que vous pouvez retrouver dans les pages de ce journal.