Selon le profil de 2006 de l’Association Nationale des Agents Immobiliers (NAR), sur les propriétaires de résidences secondaires, qui représentent approximativement 40% des ventes de maison en 2005, équivalent à plus de 3,3 millions de ventes de maisons neuves ou existantes, 65% des propriétaires de résidences secondaires toutes catégories confondues soit condo, Coop, unifamiliale, maison de ville et les 2, 3 ou 4 logements indiquent que leur investissement est meilleur que d’avoir placé leur argent à la bourse.

Par Yves Beauchamp

La location de votre maison de vacances peut compenser les coûts de cet investissement jusqu'à la retraite.

Mais, il s'avère que plusieurs municipalités et associations de condo ou de propriétaires ont tendance à vouloir limiter les locations à court terme sous prétexte de violation du code municipal sur le bruit, les ordures et le stationnement en soutenant que les locataires à court terme quittent sans payer les amendes encourues et sont remplacés immédiatement par d’autres locataires qui violent les mêmes lois, exaspérant quelque résidents mécontents ou voir même jaloux. Les autorités locales reçoivent ces plaintes avec une oreille attentive et une tendance en faveur des résidents car ceux-ci votent et que les propriétaires qui louent leur propriété, étant des investisseurs qui, bien que contribuant grandement à l’économie locale, n’ont pas le pouvoir de voter. Donc si tu veux te faire réélire à la prochaine élection, il te faut prendre pour ton électorat.

La municipalité de Marco Island, par exemple, voudrait limiter les locations de condo ou de maison unifamiliale à un minimum de 6 mois et 1 jour afin de préserver la quiétude des propriétaires résidents électeurs.

Le conseil de ville de Wilton Manors a voté le 24 février dernier une résolution limitant la location des maisons unifamiliales à 3 fois par année avec une période minimale de 30 jours par location; 12 propriétaires font face à des pénalités de 500 $ par jour de location. La ville a pris sa décision après avoir reçu l’an dernier des plaintes pour de la musique forte, plaintes provenant d’un voisin anonyme.

En 2006, à Venice près de Sarasota, une situation presque identique se produisit alors que la municipalité décidait de limiter les locations à court terme de la même façon que Wilton Manors l’a fait en 2008. Les propriétaires concernés de Venice ont contesté devant le juge du circuit de Sarasota en 2007, le juge a alors penché en faveur des propriétaires et contre le règlement municipal restrictif.

L’association de Jupiter Inlet Colony, une communauté d’environ 250 maisons unifamiliales juste au sud de Jupiter Island dans le conté de Palm Beach, a intenté une poursuite l’automne dernier contre 3 propriétaires qui avaient publicisé que leurs maisons étaient disponibles pour location à court terme. La ville n’autorise pas les places d’affaires dans cette communauté mais permet la location à court terme; le conseil de ville étudie présentement un nouveau règlement municipal qui interdirait les locations de vacances.

En février dernier, la ville de Miami Beach a voté une ordonnance qui entrait en vigueur le 7 mars, une ordonnance qui interdit les locations à court terme soit moins de 6 mois pour toute maison unifamiliale située dans un quartier résidentiel. La ville a pris sa décision après plusieurs années de débat suite à l’interprétation en 2000 du plan de planification par le directeur Jorge Gomez. On s'attend à ce que la nouvelle loi stimule l'action dans un procès en attente par une société de services d'hospitalité contre la ville de Miami Beach. Cette société offre en location à court terme des maisons de luxe dans le monde entier aux célébrités qui veulent éviter la publicité résultant d'un séjour dans un hôtel. La société qui est propriétaire d'un manoir sur Palm Avenue a poursuivi la ville en 2007 après que la compagnie ait reçu une citation pour avoir annoncé la maison comme location à court terme. La procédure a été entamée après que des fonctionnaires de la ville de Miami Beach ont approuvé en catastrophe l'année dernière une interdiction de toutes les utilisations commerciales des maisons unifamiliales. Mais la nouvelle interdiction de location à court terme continue à s'appliquer. Suite à ce règlement municipal, la poursuite qui était en médiation depuis plus d'un an va reprendre de plus belle.

Le conté de Monroe au sud de Miami interdit les locations à court terme de moins de 28 jours dans les quartiers résidentiels après une mince majorité lors d’un référendum en 1998. Une contestation juridique de ce règlement à échoué devant la cour suprême de la Floride en 2007.

Plusieurs autres comtés et villes ont des restrictions semblables sur la location à court terme des maisons unifamiliales situées dans les quartiers résidentiels. Quant aux associations de condominiums et aux associations de propriétaires (HOA), les villes et comtés ont tendance à leur laisser l’application des restrictions, la loi leur permettant de voter des règlements à cet effet.

Chaque association a ses propres lois concernant la possibilité de louer votre condo. Certaines associations bannissent complètement la possibilité de louer; d’autres associations vous empêcheront de louer pour la première ou encore les 2 premières années suivant l’acquisition. Dans la majorité des cas, il vous sera possible de louer votre condo une fois par année pour une période de 6 mois et plus. Quelques endroits vous laisseront louer 2 fois par année pour un minimum de 6 mois ou encore 4 fois par an avec un minimum de 3 mois et dans quelques associations, vous pourrez louer 12 fois par an pour des périodes de 30 jours.

Rappelez-vous que dans presque tous les cas, s’il y a une association, il vous faudra remplir des documents plus ou moins compliqués pour vérifier la crédibilité et la moralité du locataire et de débourser les frais d’applications inhérents.

La loi floridienne stipule que les locations à court terme de moins que 6 mois sont sujettes à la taxe de vente de 6% en plus de la taxe sur le tourisme qui varie d’un comté à l’autre. Par exemple, dans le comté de Miami-Dade la taxe sur les locations de moins de 6 mois est de 13% et dans le comté de Broward de 11%.

Pour les locations à très court terme, 1 semaine ou 1 mois, les condo-hôtels vous offrent le condo avec les services de l’hôtel en frais supplémentaires. La plupart d’entre eux sont situés très près de la mer et beaucoup moins restrictifs que les condominiums.

Comme vous pouvez le constater, l’achat d’une propriété en Floride se doit d’être bien planifié; consultez un agent professionnel, cela pourrait vous éviter des surprises désagréables. Vous en trouverez plusieurs dans les pages de ce journal.