La motivation pour acheter une maison et le type de maison que les acheteurs achètent sont influencés par un certain nombre de facteurs.

Par Yves Beauchamp

La plupart des acheteurs se portent acquéreurs d’une maison pour leur résidence principale, mais les considérations financières ou de style de vie mènent beaucoup de ménages à acheter une maison de vacances ou une propriété d'investissement. Puisque l'achat de chaque type de propriété est souvent influencé par différents facteurs, il est important de comprendre comment les changements de l'environnement du marché affectent chaque segment.

Voici un résumé de l’enquête effectuée par l’Association nationale des agents immobiliers américains. Le but de l'enquête auprès des acheteurs de maison d'investissement et de vacances de NAR est d'estimer le nombre de ventes de maison qui tombent dans chaque catégorie et voir comment les ventes et les prix dans chacune des catégories varient avec le temps.

L'activité économique a sensiblement diminué tout au long de 2008. Le chômage en hausse et les pertes d’emplois accélérées ont affaibli la confiance du consommateur tandis que la crise financière a considérablement ralenti le financement hypothécaire et, dans plusieurs cas, l’a même rendu impossible.

Les ventes de maison existantes sont demeurées relativement au même niveau que l’an dernier avec un taux annuel d'approximativement 5 millions, mais les prix sont tombés, un nombre croissant de propriétés en banqueroute arrivant sur le marché a créé un marché d’acheteurs, l’offre dépassant largement la demande.

Les ventes de maison neuves ont drastiquement baissé à 482 000 unités, un déclin de 37,2 pour cent. Dans un marché en changement comme celui de 2008, les types d’acheteurs ont aussi changé; c’est ainsi qu’en 2008, 70 pour cent des acheteurs de maison ont acheté une maison pour l’utiliser comme leur résidence principale, une augmentation de 67 pour cent sur 2007 et de 60 pour cent sur 2005. Le plus souvent, les acheteurs achètent une résidence principale basée sur leurs besoins de relocalisation du travail, mariage ou changements des circonstances familiales rendant nécessaire une plus grande ou plus petite maison ou une maison dans un endroit différent. Ces facteurs ont tendances à varier avec l’économie.

Pour l’autre 30 pour cent, la motivation des acheteurs de propriété d'investissement ou de maison de vacances est influencée par une série de facteurs. Dans un environnement où l'incertitude économique prime, les achats discrétionnaires tels que des maisons de vacances peuvent plus facilement être retardés que l'achat d'une résidence principale; une évidence du déclin est la part des achats de maison de vacances qui est passée à seulement 9 pour cent en 2008. Une baisse de 3 pour cent sur 2007.Pour des acheteurs des propriétés d'investissement, les gains financiers potentiels sont bien plus importants ; l'achat d'une maison est une décision monétaire reposant en partie sur la marge courante du revenu locatif et l’espérance d’une future augmentation de la valeur. Même dans un environnement économique difficile, les investissements intéressants existent. Pendant les trois dernières années, alors que le marché du logement global était en déclin, les propriétés d'investissement résidentielles ont quant même compté pour 20 pour cent des ventes à chaque année.

De façon générale, le marché pour les résidences principales était légèrement plus résilient ; même sur un marché immobilier en baisse, les ménages continuent à acheter une résidence principale ou à la remplacer par une autre selon leur besoin. Les ventes de maison de vacances ont baissé de 30.8 pour cent avec 512 000 unités environ. Le prix médian d'une maison de vacances a également baissé à 150 000$, un déclin de 23.1 pour cent sur 2007. Une majorité significative d'acheteurs de maison de vacances, soit 89 pour cent, l’ont achetée pour leur usage personnel tandis que un quart d’entre eux considérait également le potentiel de location. Vingt-six pour cent ont acheté une maison de vacances avec l'espérance de la convertir un jour en leur résidence principale. Les acheteurs de maison de vacances prévoient l’utiliser en moyenne pour 12 ans. Un peu moins du tiers de ces derniers l’ont payée comptant.

Une baisse significative de vente pour les propriétés d’investissements en logements, soit de 17.2% pour atteindre 1.117 million, moins que la moitié des ventes comparé à 2005. Le prix médian est tombé de 28 pour cent à 108 000$ en 2008. Quatre-vingt-quatre pour cent d'acheteurs de propriété d'investissement ont acheté une maison existante, comparé à 71 pour cent en 2007. Les investisseurs ont été attirés par les reprises de banque plutôt que de nouvelles maisons. Plus de la moitié des acheteurs de propriété d'investissement ont indiqué qu'ils ont acheté pour fin de location et 38 pour cent ont considéré le prix de la propriété plutôt que le revenu potentiel de celle-ci. Quarante-deux pour cent d'acheteurs de propriété d'investissement ont payé comptant, comparé à 35 pour cent en 2007.

Un échantillon aléatoire de ménages qui avaient acheté n'importe quel type d'immobiliers résidentiels pendant 2008 a été examiné en mars 2009. L'échantillon du sondage a été tiré d'une représentation des ménages des États-Unis surveillés et maintenus par une société de sondage établie. Un total de 1 924 ménages a répondu au sondage, avec 2 053 achats de maison pendant 2008. Une représentation équilibrée quant à l’âge, le revenu et la situation géographique a été respecté lors de ce sondage.

(Source: 2009 NAR Investment and Vacation Home Buyers Survey)