Une question que chaque agent immobilier doit répondre depuis l’an dernier est sans aucun doute : « Qu’est-ce qu’un short sale ? »

Plusieurs personnes parlant français croient tout simplement que, en faisant une offre sur un short sale, ils pourront aménager tout de suite en pensant que le short sale s’applique au temps requis pour finaliser la transaction. Rien n’est plus loin de la vérité.

Le terme short dans un short sale signifie que le prix demandé est moindre que la dette que le propriétaire doit à ses créanciers sur sa propriété.

Pour être plus précis, un short sale est de mise quand le prix de vente ne couvrira pas les hypothèques, les taxes foncières impayées, les coûts de fermeture et autres frais encourus lors d’une vente et que vous n’avez pas les fonds requis pour couvrir la différence. Complètement différent de la reprise de banque où le prêteur reprend la propriété par un procédé légal souvent couteux et la revend par la suite.

Pour le vendeur dans une telle situation, les choix sont très restreints, sa première option est de contacter le prêteur pour essayer d’obtenir une modification de son prêt hypothécaire, mais le plus souvent, la banque sera hésitante et la modification de prêt sera insuffisante pour stabiliser sa situation financière. Quand la propriété vaut moins que la dette, que vous avez des difficultés financières telles que la perte de votre emploi ou des factures médicales importantes, alors dans ses conditions, un short sale peu devenir une solution.

Consulter un spécialiste

Maintenant, un propriétaire dans cette situation serait bien avisé de consulter un avocat et un agent immobilier qui s’y connaissent en cette matière et vous voudrez sûrement travailler avec des professionnels qui défendront vos intérêts, pas ceux de la banque. Le dur travail commence et le temps n’étant pas de votre côté, vous aurez tout intérêt à ne pas en perdre trop. Il faudra d’abord vérifier si les créanciers accepteront une perte et tenter d’avoir un accord préalable, produire une lettre décrivant votre situation financière et les raisons pour lesquelles vous êtes dans cette situation, fournir une preuve de votre salaire ainsi qu’un bilan total et bien entendu vos déclarations d’impôt sur le revenu.

Il faut comprendre que vous demandez a vos créanciers d’oublier la dette que vous avez envers eux, alors ils ne vous feront pas la vie facile. Des raisons d’endettement comme la baisse de la valeur de votre propriété, le désir de déménager ou toutes raisons personnelles ne seront en général pas prises en considération, et souvent le prêteur vous demandera de lui signer une reconnaissance de dette, une raison importante de s’entourer de professionnels. Après ces démarches, si vous ne parvenez pas à faire accepter une offre d’achat par les créanciers, ceux-ci saisiront la propriété pour la revendre.

Un facteur déterminant dans ce procédé est que les banques ne cherchent pas vraiment à modifier un prêt ou à accepter de perdre un montant souvent appréciable dans un short sale; la raison première est que le service des paiements est en général géré par une tierce compagnie qui reçoit une rémunération supérieure pour une reprise bloquant ainsi les possibilités de négocier une modification du prêt.

Tant qu’une loi qui obligerait les institutions prêteuses à négocier une modification de prêt avant de pouvoir procéder à la saisie ne sera pas passée, la crise des dizaines de milliers de reprises de banques continuera.

À quoi peu s’attendre un acheteur de short sale?

Si vous avez bien compris la première partie de cet article, vous savez déjà que l’achat d’un short sale ne se fera pas sans complication. Même si le vendeur a l’accord du prêteur pour le short sale, il faut vous préparer à une longue période d’attente car comme je l’ai dis plus haut, la banque ne sera pas très collaboratrice. Avant que les employés de la banque vérifient votre offre, il s’écoulera environ un mois et probablement un autre pour donner une réponse au vendeur. Quand la banque répond, l’offre est parfois refusée, souvent modifiée par une contre-offre ou quelquefois acceptée. Les deux premières options vous ramènent tout simplement à la case de départ!

En général, si le vendeur a seulement une hypothèque, et que la banque décide de collaborer, 2 à 3 mois seront nécessaires pour en venir à une offre acceptée. Avec deux hypothèques détenues par le même prêteur, il vous faudra patienter un à deux mois de plus et si le vendeur est vraiment dans la merde avec deux hypothèques de prêteurs différents et des taxes ou frais de condo impayés alors six mois et plus.

Alors, avant de faire une offre sur un short sale ou une vente en pré-reprise de banque, pensez-y bien et si cette situation vous convient, vous trouverez probablement une bonne affaire, enfin, si et si!!!