Suite à l’article paru le mois dernier dans cette chronique sur les short sale, j’ai reçu plusieurs demandes concernant la possibilité d’obtenir une hypothèque sans avoir un crédit parfait et ainsi éviter de perdre sa maison.

Par Yves Beauchamp

Le gouvernement continue à promouvoir des programmes conçus pour aider les propriétaires actuels d'une maison à refinancer leurs hypothèques à un taux inférieur, aussi bien que d’essayer d’inciter des nouveaux acheteurs à devenir propriétaires. En d'autres termes, l'Oncle Sam indique qu'il est ici pour aider.

Pendant ce temps, les propriétaires actuels aussi bien que les acheteurs continuent à se plaindre qu'il est ridiculement difficile d'obtenir une hypothèque pour l’achat ou le refinancement.

Mais si vous êtes disposé à effectuer un peu plus de travail que dans le passé, il est possible d'abaisser votre taux hypothécaire à 5 pour cent ou de pouvoir emprunter pour votre nouvelle maison. Pourtant, plusieurs acheteurs qualifiés se plaignent de ne pas pouvoir obtenir une hypothèque. Selon le Crédit Suisse (CS) et d'autres banques, plus d'un tiers des propriétaires de maison ont présentement une hypothèque conventionnelle de 30 ans à 6 pour cent d’intérêt ou plus. Voici un aperçu de ce que vous pouvez faire, mais il faut d’abord comprendre le procédé.

Le marché des prêts hypothécaires est beaucoup plus exigeant et compliqué qu’avant le début du déclin. Il est incontestablement plus compliqué et difficile d'obtenir un prêt immobilier aujourd’hui car les prêteurs, qui ont eux même contribué à créer cette crise en prêtant sans vérification ou encore en acceptant sciemment des vérifications frauduleuses, ont tout simplement changés leurs méthodes en passant tout au peigne fin deux fois plutôt qu’une. Les prêteurs recherchent des emprunteurs avec la plus haute cote de crédit et qui ont une forte mise de fonds.

Cependant, la situation est loin d’être désespérée. Des prêts aux taux attrayants sont encore disponibles pour ceux qui ne détiennent pas un crédit parfait et qui ont une mise de fond minimale.

Comment devrait-on négocier dans ces circonstances? Et bien, en vérifiant avec des experts en la matière. Voici ce que j'ai appris. Les banques et les courtiers en prêts hypothécaires peuvent encore vous obtenir une hypothèque en dessous de 417 000$ à taux préférentiels par des programmes de Fannie Mae (FNM) et de Freddie Mac (FRE) si vous avez une cote de crédit aussi basse que 660 et pouvez mettre 20% de mise de fond. Les prêts jumbos quant à eux, ceux de plus que 417 000$, demeurent plus couteux à obtenir.

Voici d’autres scénarios de prêt plus compliqués. J'ai vérifié un certain nombre de situations spécifiques, par exemple, les gens qui peuvent mettre 20 pour cent de mise de fond avec une cote de crédit de seulement 630, ou des personnes qui n’ont que 10 pour cent de mise de fond avec la même cote de 630 paieront entre 1/2 et 1% additionnel en intérêt. Ceci signifie qu'au lieu d'obtenir une hypothèque de 30 ans à 5 pour cent, vous devriez payer de 5,25 pour cent à 5,5 pour cent. Pas trop mal.

Les achats avec zéro de mise de fond sont bel et bien chose du passé, indépendamment des incitations telles que le programme de crédits d’impôts aux acheteurs qui arrive à expiration. Cependant, le refinancement est possible, Freddie Mac a un programme pour refinancer des hypothèques jusqu'à 105 pour cent de la valeur de l’évaluation. Les programmes de Fannie Mae vont jusqu'à 95 pour cent. C’est prêts entraineront un taux d’intérêt d’environ 1 pour cent au-dessus du taux publié mais c’est mieux que de perdre sa maison.

Ne supposez pas que vos mains sont attachées; Croyez-le ou pas, même si le total de vos hypothèques montent à 125 pour cent de l’évaluation, Fannie Mae ou Freddie Mac peuvent encore avoir des programmes pour refinancer votre première hypothèque à un taux raisonnable, en autant que le détenteur de la deuxième hypothèque ne s’y objecte pas. Puisque chaque scénario est différent, je ne suggère pas que vous refinanciez votre propriété avec ce genre de prêt, je propose simplement que vous pesiez toutes les options raisonnables au lieu de baisser les bras en supposant que vous n'avez aucun choix.

Comment déterminer la meilleure solution disponible compte tenu de vos circonstances particulières ?

Premièrement, faites vos devoirs avant d’entreprendre vos démarches de refinancement, il vous faut connaitre votre situation personnelle, car peu importe le résultat final, il vous faudra produire plusieurs documents relatifs à votre situation financière. Vos relevés d’emploi, vos comptes bancaires et tout autre document pouvant aider votre démarche.

Rencontrez votre prêteur actuel, il est possible qu’il ait une solution qui puisse vous convenir. Considérez aussi de rencontrer des professionnels qui pourraient avoir des solutions. Votre banque locale, un courtier en prêts hypothécaires, et un professionnel local de l’immobilier.

Pour commencer, un courtier en prêts hypothécaires honorable qui est toujours payé à commission par les prêteurs pour placer votre prêt avec eux. La plupart du temps, un courtier en prêts hypothécaires pourra vous obtenir un taux égal et souvent inférieur au taux que vous pourriez négocier vous-même avec le même prêteur. En fait, le courtier se charge de faire le magasinage à votre place et de vous présenter plus d’une option sans avoir à remplir une multitude de différentes demandes de prêt.

En un mot, si vous avez une cote de crédit supérieure à 600 et que vous avez 10 pour cent ou plus d’équité dans votre maison et que votre taux d’endettement n’est pas trop élevé, il est possible de refinancer. Si vous êtes sur le marché pour acheter une maison, et que vous rencontrez ces normes minimales, tout en comprenant qu’une cote de crédits élevée et une plus grande mise de fond vous permettront d’obtenir un meilleur taux d’intérêt sur votre hypothèque. Peu importe ce que vous faites, rappelez-vous que vous avez des options et que vous devrez faire votre travail.

Si vous constatez que votre situation est sans issue et que personne ne peut vous proposer une solution acceptable alors, peut-être est-il temps de chercher une stratégie alternative, tel qu’un short sale.

Un conseil personnel, soyez vigilant quant au choix des professionnels que vous aurez à consulter, soyez certain qu’ils détiennent les licences et permis leur permettant d’offrir ces services. En Floride, les professionnels de l’immobilier et du financement doivent détenir une licence de l’état et en transigeant avec eux vous avez une protection contre la fraude.