Comment le marché immobilier sera-t-il influencé par la victoire de Donald Trump et les Républicains au contrôle des deux chambres du Congrès? Bien que M. Trump soit un homme de l’immobilier, sa plate-forme politique était vague sur les propositions immobilières. Voici à mon avis, la façon dont certains problèmes immobiliers peuvent se présenter et l’impact potentiel pour les consommateurs.
Si Trump réalise certaines de ses promesses électorales, il y aura un stimulant à court terme pour l’économie. La réduction des impôts et des dépenses gouvernementales sous forme de modernisation de l’infrastructure du pays et de la Défense nationale apportera un bref coup de pouce à l’économie. L’inflation sera probablement un peu plus élevée s’il y a croissance plus rapide du PIB, menant à une hausse modérée des taux d’intérêt.
Le déficit commercial augmentera car une économie en croissance permettra aux Américains de boire plus de vin italien, de conduire des voitures de sport allemandes, de voyager à l’étranger etc. Ces activités se produisent toujours lorsque les consommateurs retrouvent confiance dans leur bien-être financier.
Le marché boursier réagira en dent de scie. Wall Street applaudira à cause de la diminution de la réglementation gouvernementale, mais boudera sur les politiques restrictives du commerce international.
La réglementation financière Dodd-Frank sera modifiée sous une forme ou une autre. Un point positif évident serait la levée des coûts de conformité imposés aux petites banques. Environ 10 000 banques locales et communautaires ont traditionnellement été la source de financement pour les prêts de construction et de développement foncier. Avec moins de fardeau réglementaire, elles pourront octroyer plus de prêts et stimuler la construction. Mais les changements aux règlements financiers sur les grandes banques comme Goldman Sachs et Wells Fargo pourraient encore nous ramener à l’époque du capitalisme cowboy. Ce qui pourrait créer une relâche sur la rigueur actuelle pour l’obtention de prêts hypothécaires. Le crédit est encore serré pour les hypothèques. La raison pour les prêts trop prudents peut être l’exposition des procès aléatoires par le gouvernement sur les institutions prêteuses ces dernières années.
Il pourrait y avoir moins de réglementation sur l’utilisation des terrains et le zonage pour la construction de maisons et réduire les coûts de construction.
Fannie Mae et Freddie Mac peuvent ne pas survivre. Ces deux institutions ont pris des décisions horribles dans le passé pour acheter des prêts hypothécaires à haut risque. Suite à des changements de gestion, Fannie et Freddie sont aujourd’hui dirigés par des techniciens fournissant une garantie gouvernementale sur les hypothèques solidement écrites. En conséquence, ils ont remboursé tout l’argent de renflouement des contribuables. Compte tenu des très faibles taux de défaut hypothécaire, le Trésor américain reçoit des revenus supplémentaires sur le dos des propriétaires responsables. Les frais de garantie sont trop élevés et devraient être réduits. Éliminer ces deux institutions ferait augmenter le coût des hypothèques et les produits à taux fixe de 30 ans disparaitraient du marché.
Les propriétaires dans les zones inondables qui souffrent de catastrophes naturelles risquent d’obtenir moins d’aide du gouvernement. Ce programme d’aide fédéral pour les catastrophes naturelles est en déficit de 24 milliards de dollars.
Il y aura des discussions actives sur la réforme fiscale. Actuellement, le code fiscal des États-Unis est plus épais que la Bible, et sans bonnes nouvelles. En la simplifiant, il pourrait y avoir une réduction de la déduction des intérêts hypothécaires, une réduction de la déduction fiscale foncière et une réduction des exonérations sur les gains en capital provenant de la vente d’une maison. En outre, pour les praticiens de l’immobilier commercial, le repoussement des impôts à être payés (également connu dans l’industrie comme 1031) pourrait facilement passer sous la hache. La recherche a constamment démontré la valeur de ces préférences fiscales pour l’accession à la propriété, la protection des droits de propriété privée et la croissance économique. Les propriétaires fonciers à travers le pays devraient donc être en alerte au sujet de toute discussion politique à ce sujet.
Il y aura beaucoup d’autres points à discuter qui auront également un impact immobilier. Les restrictions d’immigration à l’achat d’une maison? La politique de l’EPA sur l’utilisation des terres? La Loi sur le logement équitable? Restez à l’écoute.
En attendant, espérons que M. Trump surprenne positivement, comme lui seul peut le faire. Redonner confiance aux Américains et croître l’économie à partir des perspectives positives ne coûterait pas un cent de plus aux contribuables. Ce serait le meilleur scénario pour réaliser son slogan «Making America Great Again».
Trump a royalement déjoué tous les sondeurs, les gourous et les analystes de tous acabits… incluant moi-même! Voyons si les sceptiques seront confondus lorsque qu’il sera en poste.
