Comment prendre votre titre de propriété en Floride pour éviter une homologation.


Par Le soleil de la Floride

De nombreux Canadiens qui achètent des biens immobiliers en Floride ne sont pas correctement informés sur la façon dont le titre à la propriété doit être inscrit afin d’éviter l’homologation future au moment de leur décès. Nous avons eu beaucoup d’appels cette année de gens questionnant la façon dont le titre d’une propriété pouvait être modifié afin d’éviter une future homologation en Floride quand initialement, le titre à la propriété réelle n’était pas au nom des deux conjoints et que personne ne les avait informé qu’ils auraient aussi pu inclure leurs enfants dans le titre pour éviter une future procédure d’homologation en Floride. Même si vous avez un testament canadien ou un de la Floride, vos héritiers devront quand-même ouvrir une procédure d’homologation en Floride si la propriété est issue seulement en votre nom ou celui de votre femme. Si votre femme n’était pas sur le titre, elle devra aussi ouvrir une procédure d’homologation en Floride dans le cas de votre décès.

Ceci s’applique aussi à tous comptes bancaires en Floride. Lorsque vous êtes le seul titulaire du compte, sans titulaire conjoint avec droit de survie. Ce sont les mots magiques « Copropriétaires avec droit de survie». Il faut qu’ils soient inscrits si vous voulez éviter la nécessité d’entamer une procédure d’homologation dans le comté où vous résidez, ou celui de la résidence en Floride.

Vous devez vous rappeler qu’une propriété de Floride détenue au nom d’un homme et d’une femme, en tant qu’époux et épouse, est considérée une propriété commune et à la mort d’un conjoint, le survivant obtient le titre de propriété sans avoir besoin d’homologation. Seul le certificat de décès en anglais doit être enregistré dans le comté où se trouve la propriété et il ne coûte que 10 $.

À titre d’exemple, lorsque vous ouvrez un compte bancaire en Floride et que votre conjoint (e) est autorisé à signer, ne supposez pas que le compte est à vos deux noms! Assurez-vous d’avoir lu le formulaire de banque et assurez-vous de vérifier que l’appellation « mari et femme, conjoints avec droit de survie» y soit.

Cela signifie que si l’un des deux décède, l’autre deviendra, par la loi de Floride, propriétaire du compte et aura le droit de retirer les fonds sans passer par une procédure d’homologation. Sinon, peu importe ce que stipule votre testament canadien, la loi de Floride domine en ce qui concerne la cession d’actifs dans l’État.

Assurez-vous que lorsque vous achetez de l’immobilier (une maison, une coop ou un condominium) que les noms du mari et de la femme soient sur le titre de la propriété avec les mots spécifiant «mari et femme». Si vous ajoutez un de vos enfants à l’acte, assurez-vous que les mots «locataires conjoints avec droit de survie» paraissent également. Si vous avez plus d’un enfant, souvenez-vous que s’il n’y a que le nom d’un enfant avec vous et votre femme sur l’acte, seul cet enfant obtiendra la propriété de Floride, peu importe ce que le testament canadien stipule.

Si vous avez une relation étroite avec vos enfants, les ajouter au titre de la propriété n’est pas un problème. Mais lorsque vous avez plusieurs noms sur l’acte en tant que «locataires conjoints avec droit de survie» et que vous décidez de vendre votre propriété, sachez que tous les noms inscrits sur l’acte devront donner leur accord et signer. Voilà pourquoi cela devient une décision familiale et non juridique, quant à savoir si vous devez ou non, ajouter tous vos enfants au titre de la propriété.

Une troisième façon de procéder est d’avoir le titre à votre nom, celui de votre femme dans une fiducie avec le reste de vos enfants. Toutefois, si vous vendez la propriété, tout le monde aurait à signer les documents de vente. Pour éviter ce problème, vous pouvez prendre le titre par ce qui est appelé « Deed Lady Bird » où vous pouvez transférer la propriété sans les signatures de vos enfants ajoutés à l’acte.

En d’autres termes, il existe différentes façons d’éviter une homologation future en Floride lorsque vous prenez possession d’une propriété ou lorsque vous ouvrez un compte bancaire. Vous pouvez modifier le titre de votre propriété à tout moment pour prendre soin de l’erreur initiale de ne pas avoir mis les noms correctement sur le titre. Il s’agit de faire préparer un acte de renonciation, inclure les changements nécessaires au nouvel acte et montrant seulement une considération de 10 $ pour avoir vendu de nouveau, à vous et votre femme, ou à vous, votre femme et vos enfants.