La chute des valeurs dans le domaine immobilier aux États-Unis peut vous apporter de mauvaises nouvelles si vous êtes propriétaire d’un condo, l’association devenue insolvable par le nombre d’unités en banqueroute.

Par Yves Beauchamp

Quand plusieurs propriétaires dans une association de condominiums sont incapables de payer les frais mensuels, et que l’association ne peut plus payer la maintenance ou la police d’assurance, les autres propriétaires doivent payer pour garder l’association solvable.

Bien que beaucoup d'Américains soient incertains au sujet du marché immobilier, les investisseurs étrangers voient des appartements, des hôtels, des centres commerciaux, des entrepôts et des bureaux aux États-Unis comme un bon investissement. Le dollar américain étant à un bas niveau historique sur le marché international, le marché immobilier américain semble attrayant pour les chercheurs d'occasions étrangers. Les États-Unis, qui sont au premier rang de la stabilité pour l'investissement immobilier et qui constituent la meilleure occasion pour l'appréciation, selon l’Association des Investisseurs Internationaux en Immobilier qui s’est réunie le 28 janvier dernier, attirent les acheteurs canadiens, européens aussi bien que les investisseurs d’Amérique du Sud qui sont de plus en plus nombreux à être conquis par la Floride.

Par Yves Beauchamp

Lorsque j’ai commencé ma carrière en immobilier en Floride en 1990, autre que les babillards électroniques, une forme primitive de communication écrite était en différée, l’internet n’existait tout simplement pas.  Les téléphones cellulaires, les ordinateurs et les autres équipements électroniques requis étaient tellement gros, qu’une barouette aurait été nécessaire. Même le fantastique porte-documents sur roues n’existait pas en ces temps lointains; ce n’est pas que je me considère vieux, c’est juste que la dimension temporelle a dramatiquement changée avec l’avènement de l’internet.

Par Yves Beauchamp

Retournons en arrière de 10 ans. C’était en 1998 quand nous étions tous plus jeunes et plus énergiques. Vous n'aviez jamais imaginé qu'aujourd'hui en 2008, vos prédictions quant à votre propre futur, que vous croyiez justes à ce moment-là, seraient si différentes de la réalité d’aujourd`hui. Les plans du futur de 1998 ont varié, des événements heureux comme malheureux vous ont surpris, des changements imprévisibles ainsi que les décisions difficiles que vous avez eu à prendre ont chambardé vos rêves et votre avenir. C'est le voyage imprévisible de la vie.

Par Yves Beauchamp

Qu’y a-t-il de différent aujourd'hui ?

La commission sur la reforme de la taxation et du budget de la Floride, qui a approuvé une réduction de l’impôt foncier de 25% sera soumise à un vote public en novembre prochain.

Par Yves Beauchamp

Les électeurs de la Floride auront une chance en novembre d'approuver une baisse de l’impôt foncier en moyenne de 25 pour cent, ce  qui diminuerait deux des mesures d'allégement de l'impôt foncier décrété l’an dernier.

En réduisant l’impôt foncier de 25%, ce qui représente  une perte de revenus de huit milliards de dollars pour l’État, la législature floridienne veut mettre en place d’autres mesures pour combler ce vide monétaire. Les options de remplacement qui sont à l’étude présentement incluent une hausse de la taxe de vente qui passerait de 6% à 7%.

Pour 2007, l’activité du marché de l’immobilier résidentiel existant de la Floride reflète la tendance nationale, selon l’association Floridienne des courtiers immobilier. (FAR)

Par Yves Beauchamp

Malgré toutes les histoires d’horreur que l’on peut entendre au sujet des propriétaires de condominiums et de leurs associations, près de la totalité des propriétaires (en fait, 99,8 pour cent) se disent satisfaits de leur relation avec leur association.

Ce qui veut dire, dans les faits, que moins de un pour cent ont maille à partir.
Au cours de l’année dernière, 2 482 plaintes ont été logées contre des associations, selon une étude faite par l’agence qui contrôle ce département qui comprenait 1 394 467 unités de condominiums en date du 31 décembre 2007.

Dans le comté de Broward, 99,7 pour cent des propriétaires se disent contents. Sur les 177 677 unités, seulement 642 plaintes ont été enregistrées.

Le mois de décembre a mis un terme à l’une des pires années du marché immobilier du Sud de la Floride depuis les trois dernières décennies. Selon plusieurs experts, interrogés par le journal Miami Herald, l’année 2007 est à oublier. Mais il ne faut pas dramatiser avec tout ça.

En fait, notre région qui regroupe trois comtés est maintenant l’un des endroits où vendre une maison est plus difficile qu’avant. En moyenne, il fait 143 jours pour effectuer la vente d’une propriété, soit la plus haute moyenne à ce niveau de tout le pays.

La vente de maisons usagées dans le comté de Broward a chuté de 27 pour cent, soit 6 127 ventes contre 8 373, selon l’Association des agents immobiliers.

Les 90 acres de stationnement qui entourent le BankAtlantic Center pourraient sous peu être aménagés en un immense complexe composé d’hôtels, de boutiques, de restaurants, de condominiums et d’amusements selon une demande faite par les propriétaires des Panthers aux autorités locales.

Les propriétaires ont donc demandé au comté de Broward d’aller de l’avant avec ce projet. Sunrise Sports & Entertainement, qui gère l’aréna, saura donc le mois prochain sur le projet est accepté.

L’aréna offre actuellement 7 000 places de stationnement. L’idée du projet est d’ériger tout ce complexe au même niveau que l’entrée principale de l’aréna et, en dessous, faire un stationnement intérieur.

From: J.C. Xxxxxx [mailto:jcxxxxx@videotron.ca] Sent: Wednesday, December 19, 2007 8:08 PM To: yves@xxx.com Subject: Recherche propriété Bonjour, Nous recherchons maison unifamiliale dans les environs de Hollywood. Trois chambres et piscine creusée. Dans le contexte actuel de l'immobilier, nous recherchons une opportunité, c'est-à-dire une maison d'une valeur d'environ 400 000 $ à 500 000 $ à vendre pour environ 250 000 $ à 300 000 $. Merci JC Xxxxxx Québec

Voici un courriel que j’ai reçu cette semaine, qui reflète les demandes des acheteurs. Mais la réalité du marché actuel de l’immobilier  est quelque peu différente.

Le dicton qui dit que l’immobilier, c’est une affaire locale est certainement vrai quand il s’agit d’acheter ou de vendre une propriété. La première chose à faire pour les gens qui veulent acheter une résidence principale ou secondaire ou encore une propriété pour investissement ou commerciale est bien entendu de s’arrêter sur le choix de la ville et du quartier.

Par Yves Beauchamp

Mais l’immobilier ne reste pas local quand nous parlons de l’acheteur lui-même ; en effet, durant le boom immobilier américain de 2000 à 2005, plusieurs propriétés ont été achetées par des gens qui demeurent à forte distance de leur investissement.

Si les scénaristes de Juste pour Rire faisaient une petite halte à la législature de la Floride à Tallahassee, pour écouter nos politiciens débattrent d’un projet de loi qui, selon l’idée originale, devait baisser les taxes sur la propriété substantiellement, ces mêmes scénaristes auraient probablement assez de matériel pour faire deux galas allongés!

Par Yves Beauchamp

En juin dernier, un plan, supposément le plan du siècle pour baisser les taxes dramatiquement, avait été adopté par la législature avec un volet complémentaire à être approuvé par la population lors d’un référendum prévu pour le 29 janvier 2008. Cependant, ce plan étant un moindre mal que le statu quo a été rayé de la carte à la suite d’une poursuite judiciaire.

Entre 2002 et 2006, le prix des maisons et des condos a augmenté, en moyenne aux États-Unis, d’environ 10% par année, selon le bureau fédéral de surveillance de l’habitation américain.

Ce rythme d’augmentation est d’une envergure historique, mais certaines régions dont le sud de la Floride, aux endroits stratégiques comme les propriétés en bordure de plan d’eau, ont connu une appréciation moyenne de plus de 100% pour cette période de cinq ans. Certaines propriétés ont connu une augmentation de 200%, voire même 300%. Durand la même période, le coût des assurances et de la taxe foncière ont suivi la même tangente.

Le gouverneur Crist dit : « Soyez prêts, la Floride est en effervescence! »

En ce beau matin du 23 août 2007, plus de 800 agents et courtier immobiliers étaient réunis en congrès à Lake Buena Vista, près d’Orlando en Floride, sous l’égide de l’Association des Agents Immobiliers de la Floride « Florida Association of Realtors » qui a lieu à chaque année conjointement avec une exposition commerciale pour les agents immobiliers.

Par Yves Beauchamp