La chute des valeurs dans le domaine immobilier aux États-Unis peut vous apporter de mauvaises nouvelles si vous êtes propriétaire d’un condo, l’association devenue insolvable par le nombre d’unités en banqueroute.

Par Yves Beauchamp

Quand plusieurs propriétaires dans une association de condominiums sont incapables de payer les frais mensuels, et que l’association ne peut plus payer la maintenance ou la police d’assurance, les autres propriétaires doivent payer pour garder l’association solvable.

Bien que beaucoup d'Américains soient incertains au sujet du marché immobilier, les investisseurs étrangers voient des appartements, des hôtels, des centres commerciaux, des entrepôts et des bureaux aux États-Unis comme un bon investissement. Le dollar américain étant à un bas niveau historique sur le marché international, le marché immobilier américain semble attrayant pour les chercheurs d'occasions étrangers. Les États-Unis, qui sont au premier rang de la stabilité pour l'investissement immobilier et qui constituent la meilleure occasion pour l'appréciation, selon l’Association des Investisseurs Internationaux en Immobilier qui s’est réunie le 28 janvier dernier, attirent les acheteurs canadiens, européens aussi bien que les investisseurs d’Amérique du Sud qui sont de plus en plus nombreux à être conquis par la Floride.

Par Yves Beauchamp

Lorsque j’ai commencé ma carrière en immobilier en Floride en 1990, autre que les babillards électroniques, une forme primitive de communication écrite était en différée, l’internet n’existait tout simplement pas.  Les téléphones cellulaires, les ordinateurs et les autres équipements électroniques requis étaient tellement gros, qu’une barouette aurait été nécessaire. Même le fantastique porte-documents sur roues n’existait pas en ces temps lointains; ce n’est pas que je me considère vieux, c’est juste que la dimension temporelle a dramatiquement changée avec l’avènement de l’internet.

Par Yves Beauchamp

Retournons en arrière de 10 ans. C’était en 1998 quand nous étions tous plus jeunes et plus énergiques. Vous n'aviez jamais imaginé qu'aujourd'hui en 2008, vos prédictions quant à votre propre futur, que vous croyiez justes à ce moment-là, seraient si différentes de la réalité d’aujourd`hui. Les plans du futur de 1998 ont varié, des événements heureux comme malheureux vous ont surpris, des changements imprévisibles ainsi que les décisions difficiles que vous avez eu à prendre ont chambardé vos rêves et votre avenir. C'est le voyage imprévisible de la vie.

Par Yves Beauchamp

Qu’y a-t-il de différent aujourd'hui ?

Les commissaires de la ville de Hollywood ont donné leur accord, après un vote serré de 4 contre 3, au projet initial d’un changement de zonage afin de construire une tour de 25 étages au centre-ville.

La décision est survenue après des discussions de plus de sept heures.

Ils ont voté en faveur malgré l’opposition de citoyens qui jugent que la hauteur de cette bâtisse est excessive et allant en contradiction avec un architecte employé par la ville (au coût de 150 000 $ en 2003) pour émettre son opinion sur ce projet.

Pour être finalement accepté, ce changement de zonage devra recevoir l’aval des commissaires lors d’un autre vote le mois prochain.

Même le nouveau maire Peter Bober a voté contre.

Le marché immobilier du Sud de la Floride connaît tellement de soubresauts que le retour à la normale devrait prendre encore quelque temps.

En février, le prix des maisons a continué de baisser même si, au niveau national, il a sensiblement repris de la vigueur.

Une maison s’est vendue en moyenne 306 000 $, soit environ 50 000 $ plus bas qu’à pareille date l’an dernier. L’inventaire des maisons sur le marché a quant à lui augmenté.

Les ventes aux États-Unis ont augmenté d’un faible trois pour cent en février comparativement à janvier mais, l’an dernier, à pareille date, la chute avait été de 24 pour cent.

Au niveau national, le prix des maisons a baissé de 8,7 pour cent et certains économistes estiment que le retour à la normale ne s’effectuera pas avant plusieurs mois.

Un développeur immobilier projette de construire un développement de 200 millions de dollars le long du boulevard Martin Luther King à Boynton Beach qui accueillerait notamment les gens plus démunis et revitaliserait le voisinage.

Le groupe Auburn, basé à Delray Beach, planifie la construction de 697 nouvelles maisons, incluant des unités de location pour les personnes âgées, tout comme des maisons, appartements et condominiums pour être vendus.

Environ 10 pour cent de ce projet serait assumé par les payeurs de taxes.

Les autorités de la ville de Pompano Beach ont officiellement déclaré la maison funéraire L.C.Poitier comme étant désormais un bâtiment historique.

Les propriétaires Woodrow et Cynthia Poitier avaient fait la demande au comité pour la préservation historique pour que leur maison funéraire, ouverte en 1956, fasse dorénavant partie du patrimoine. Le comité a donc accepté à l’unanimité d’ajouter ce bâtiment à la liste des maisons classées historiques. La maison funéraire, située au 317 NW Sixth St., a été fondée par les parents de Woodrow Poitier, Llewellyn et Nellie Poitier. Les actuels propriétaires ont pris la relève en 1971.

Pour la première fois de son histoire, le comté de Broward a vu sa population baisser alors que 13 154 personnes ont quitté la région au cours de la dernière année.

Et la perte aurait pu être encore plus grande n’eut été des nombreuses naissances et de l’arrivée massive d’immigrants. Depuis 2000, trois nouveaux résidents sur quatre dans le comté ont été des enfants nés de parents étrangers. La population du comté de Broward est actuellement de 1,76 million de personnes.

Au cours des deux dernières années, 55 808 personnes ont déserté pour déménager dans d’autres états, soit environ la population entière de la ville de Margate.

Depuis 2004, le comté a quand même attiré près de 14 000 étrangers chaque année pour un total de près de 110 000 depuis l’année 2000.

La commission sur la reforme de la taxation et du budget de la Floride, qui a approuvé une réduction de l’impôt foncier de 25% sera soumise à un vote public en novembre prochain.

Par Yves Beauchamp

Les électeurs de la Floride auront une chance en novembre d'approuver une baisse de l’impôt foncier en moyenne de 25 pour cent, ce  qui diminuerait deux des mesures d'allégement de l'impôt foncier décrété l’an dernier.

En réduisant l’impôt foncier de 25%, ce qui représente  une perte de revenus de huit milliards de dollars pour l’État, la législature floridienne veut mettre en place d’autres mesures pour combler ce vide monétaire. Les options de remplacement qui sont à l’étude présentement incluent une hausse de la taxe de vente qui passerait de 6% à 7%.

À regarder de l’intérieur, le marché immobilier des États-Unis et du sud de la Floride semble fonctionner au ralenti mais ce n’est pas l’avis des investisseurs étrangers qui eux, trouvent la situation très encourageante, notamment ceux du Canada, de l’Europe, de l’Afrique du sud et de l’Amérique latine qui recherchent de plus en plus de bonnes affaires.

Le dollar américain a subi une forte baisse par rapport au dollar canadien ou à l’euro, le prix de propriétés a baissé et le choix est vaste car l’inventaire est important. Et la région du sud de la Floride demeure toujours un endroit de prédilection pour éviter les turbulences de la météo un peu partout dans le monde.

Les étrangers joueront un rôle encore plus déterminant dans le marché immobilier au cours des prochaines années.

Le ciel de la ville de Miami pourrait sous peu changer drastiquement. Si vous pensez que les nouvelles tours qui poussent au centre-ville sont très hautes, attendez, vous n’avez encore rien vu.

Bientôt, ces édifices auront l’air bien petits en comparaison avec ce qui s’en vient.
On repousse de plus en plus les limites en matière de hauteur. Un développeur immobilier veut ériger un édifice de plus de mille pieds de hauteur, un des rares sommets que l’on retrouve aux États-Unis, notamment à New York et Chicago.

Le royaume des parcs, Royal Palm possède pas moins de 15 acres de parc par mille habitants.

Royal Palm Beach a donc maintenant plus de terrains per capita que n’importe quelle autre ville du comté de Palm Beach.

Mais tout ceci a un prix : la ville prévoit construire le village Commons au coût de 16 millions de dollars mais la ville a déjà englouti plus de 38 millions dans la constructions de parcs de verdure depuis 2002.

Conserver les espaces verts a toujours été un point d’honneur pour Royal Palm Beach. Les dirigeants de la ville avaient annoncé leurs couleurs en 1990 quand ils avaient décidé d’octroyer 7,5 acres de verdure par tranche de mille résidents.

Pour 2007, l’activité du marché de l’immobilier résidentiel existant de la Floride reflète la tendance nationale, selon l’association Floridienne des courtiers immobilier. (FAR)

Par Yves Beauchamp

Malgré toutes les histoires d’horreur que l’on peut entendre au sujet des propriétaires de condominiums et de leurs associations, près de la totalité des propriétaires (en fait, 99,8 pour cent) se disent satisfaits de leur relation avec leur association.

Ce qui veut dire, dans les faits, que moins de un pour cent ont maille à partir.
Au cours de l’année dernière, 2 482 plaintes ont été logées contre des associations, selon une étude faite par l’agence qui contrôle ce département qui comprenait 1 394 467 unités de condominiums en date du 31 décembre 2007.

Dans le comté de Broward, 99,7 pour cent des propriétaires se disent contents. Sur les 177 677 unités, seulement 642 plaintes ont été enregistrées.

Les propriétaires des Panthers de la Floride espèrent recevoir le feu vert du comté de Broward afin de construire un gros hôtel et plusieurs facilités afin de faire du BankAtlantic Center un gigantesque centre de sports et d’amusement.

On prévoit ériger un immense hôtel, des boutiques, un complexe de condominiums sur le terrain adjacent à la patinoire.

On ne sait toutefois pas encore combien coûterait une telle aventure mais une chose est certaine, c’est que les dirigeants croient fermement que ces nouvelles facilités attireraient encore plus de monde et permettraient d’offrir des activités et événements variés sur le site.

Selon le propriétaire des Panthers, Alan Cohen, les revenus supplémentaires engendrés iraient directement dans l’économie du comté de Broward.

Les responsables de l’eau dans le Sud de la Floride veulent vendre pas moins de 3 000 acres de terrains publics, au même moment qu’ils tentent d’acheter d’autres milliers d’acres pour emmagasiner de l’eau et restaurer les Everglades.

Le South Florida Water Management District estime que ces 10 immenses terrains, situés entre Kissimmee et Palm Beach, ne leur sont pas utiles et ne respectent pas les plans à des fins de réservoirs ou de traitement de l’eau.

On prévoit toucher environ 54 millions de dollars de la vente de ces terrains, de l’argent qui aiderait à acheter d’autres terrains, cette fois plus utiles pour les projets de l’organisation qui veut trouver une façon de conserver l’eau des pluies et de nettoyer les eaux qui aboutissent dans le lac Okeechobee et les Everglades.

Si la résidence de prestige de Dan Marino, située à Weston, ne rencontre pas votre budget, même avec une réduction de 2,5 millions de dollars sur son prix demandé, peut-être son petit pied à terre de Parkland saura vous intéresser.

L’ex-quart-arrière des Dolphins de Miami, membre du Temple de la Renommée, a mis sa maison de sept chambres et 9 salles de bain, sur 9 286 pieds carrés à vendre à l’encan il y a quelques jours.

Et la séance de vente n’était pas ouverte à tout le mode. Les intéressés devaient apporter avec eux un chèque certifié de 25 000 $ en plus de chèques en blanc.
Marino, 46 ans, et sa femme Claire, 45 ans, avaient convenu d’un prix de réserve, soit le montant le plus bas qu’ils acceptaient pour la propriété. Le prix de vente de la maison était établi à 3,5 millions $.

HILTON : VIENDRA, VIENDRA PAS ?

Un gigantesque hôtel attirerait beaucoup de nouveaux congrès dans le comté de Broward, tellement que les hôteliers actuels devraient faire leur part pour aider à financer ce qui deviendrait, en quelque sorte, leur concurrent avec un don d’environ 7 millions de dollars en taxes d’hébergement par année.

C’est le message qu’ont livré les officiels du comté à quelque 50 hôteliers et gens de l’industrie du tourisme la semaine dernière dans le cadre d’une discussion au sujet de ce projet qui comprendrait un millier de chambres.

Partout dans le comté de Broward, on a assisté à la fermeture de parcs de maisons mobiles pour faire place à de nouveaux développements.

Janet Riley, une avocate d’aide juridique et présidente de la coalition pour mettre fin à la montée des sans abri, poursuit le promoteur qui a évincé les résidents du parc de maisons mobiles Rancho Margate en 2006.

Elle estime que le promoteur n’a pas laissé suffisamment de temps à la ville pour que celle-ci puisse reloger les résidents évacués, dont plusieurs se sont retrouvés sans endroit où aller habiter.

Mais la cour d’appel a statué que la poursuite intentée par l’avocate ne tenait pas.
Le promoteur entend construire 412 maisons de ville sur le site de l’ancien parc Rancho Margate.

Le mois de décembre a mis un terme à l’une des pires années du marché immobilier du Sud de la Floride depuis les trois dernières décennies. Selon plusieurs experts, interrogés par le journal Miami Herald, l’année 2007 est à oublier. Mais il ne faut pas dramatiser avec tout ça.

En fait, notre région qui regroupe trois comtés est maintenant l’un des endroits où vendre une maison est plus difficile qu’avant. En moyenne, il fait 143 jours pour effectuer la vente d’une propriété, soit la plus haute moyenne à ce niveau de tout le pays.

La vente de maisons usagées dans le comté de Broward a chuté de 27 pour cent, soit 6 127 ventes contre 8 373, selon l’Association des agents immobiliers.

Toute personne qui a cotisé au Régime de rentes du Québec peut recevoir, au moment de sa retraite, la rente de retraite versée par la Régie des rentes du Québec (RRQ). Le montant de la rente varie selon plusieurs variables, comme l’âge de la retraite et les cotisations versées au Régime.

On peut recevoir la rente de retraite de la RRQ à compter de l’âge de 60 ans si on a cessé de travailler ou si on a pris une entente avec son employeur pour réduire son salaire d’au moins 20% en vue de la retraite.

Situation-économique: ces deux mots semblent prendre de plus en plus de place dans le quotidien des consommateurs, particulièrement en Amérique du Nord.  Davantage depuis que le huard a fait un bond inattendu pour rattraper le dollar américain, amplifié surtout par la crise hypothécaire venue échancrer le marché immobilier.

Par Michel Lemieux

Le phénomène semble plus dramatique ici en Floride. Comme le malheur des uns fait souvent le bonheur des autres, disons que cette fois la balance penche du côté des visiteurs, les Canadiens et les Québécois surtout, qui depuis novembre, et jusqu’en avril entreront par milliers ici. Il se pourrait qu’en dépensant davantage leurs dollars à la hausse, ils viennent calmer, un peu, pas mal, les craintes de leurs hôtes américains.

Analyse d’un maître

Les 90 acres de stationnement qui entourent le BankAtlantic Center pourraient sous peu être aménagés en un immense complexe composé d’hôtels, de boutiques, de restaurants, de condominiums et d’amusements selon une demande faite par les propriétaires des Panthers aux autorités locales.

Les propriétaires ont donc demandé au comté de Broward d’aller de l’avant avec ce projet. Sunrise Sports & Entertainement, qui gère l’aréna, saura donc le mois prochain sur le projet est accepté.

L’aréna offre actuellement 7 000 places de stationnement. L’idée du projet est d’ériger tout ce complexe au même niveau que l’entrée principale de l’aréna et, en dessous, faire un stationnement intérieur.

Tout a commencé dans une toute petite arrière boutique d’un commerce sur Wilton Drive. En 1957, un petit groupe de scouts et jeannettes voulait ouvrir une bibliothèque dans leur municipalité. Ils ont alors récolté un millier de livres.

Cinquante ans plus tard, la petite collection de livres est rendue à 30 000 et s’étend sur plus de 6,500 pieds carrés.

La bibliothèque fait maintenant partie du patrimoine de Wilton Manor.

Au fil des ans, l’engouement pour la lecture a pris de l’ampleur. Il y a cinquante ans, alors que la municipalité venait de célébrer son 10e anniversaire, l’arrivée de la bibliothèque a été très bien accueillie dans cette petite ville où tout le monde se connaissait. La bibliothèque appartenait en fait à tout le monde.