Comment les Canadiens peuvent enregistrer le titre de leur propriété en Floride afin d’éviter le futur besoin d’une homologation


Par Le soleil de la Floride

Trop de Canadiens achètent une résidence en Floride sans être dûment informés de la façon adéquate de formuler le titre sur cette propriété. Dans de nombreux cas, les acheteurs canadiens ne savent pas quels noms devraient être inscrits au titre de leur propriété, comme celui de leur épouse ? 

De leurs enfants (héritiers) lorsque le cas s’applique,  ou si la propriété devrait être détenue conjointement avec droit de survie, ou en tant que « conjoints locataires avec droit de survie » ?

Ces nuances ne leur sont peut-être pas bien expliquées au moment de l’achat de la propriété en Floride, mais elles sont pourtant importantes. 

Souvent, les couples canadiens sont mariés, mais la femme ne porte pas le même nom de famille que son époux car elle peut très bien avoir conservé son nom de famille après le mariage. En Floride, la personne qui effectue la préparation de l’acte pour transférer le bien, ne sait possiblement pas qu’ils sont mariés et par conséquent, les mots «mari et femme» ne sont pas inscrits sur le titre de la propriété à la suite des deux noms. Ce couple marié est alors considéré comme deux personnes indépendantes,  «locataires en commun» possédant tous les deux, 50% de la propriété, mais sans aucun droit de survie.

Lorsque l’un des conjoints décède, il est alors nécessaire d’ouvrir une homologation de succession en Floride pour obtenir la part de 50 % du défunt, peu importe ce que le testament canadien déclare au Canada. Si les mots « husband and wife » (mari et femme ou époux et épouse) avaient été inscrits au titre de la propriété, le conjoint survivant serait devenu propriétaire automatiquement, selon la loi de la Floride, sans la nécessité d’ouvrir une homologation. Le terme «époux et épouse» sur un acte en Floride pour un couple marié est considéré comme étant la même chose que « locataires conjoints avec droit de survie». 

Certains Canadiens sont avisés de faire un testament en Floride, bien qu’ils en aient un au Canada. Le testament au Canada, préparé par un notaire, est valable en Floride (selon la loi de la Floride) et doit seulement être traduit en anglais au moment du décès de la personne. Un testament fait en Floride ne sert à rien et n’évite pas la nécessité d’ouvrir une homologation pour la propriété dans l’État. Au Québec, lorsque tous les héritiers sont d’accord sur la division de la propriété, dans de nombreux cas, il n’est pas nécessaire d’avoir une procédure judiciaire officielle sur la succession, mais une telle exception n’existe pas en Floride. 

Lorsque vous achetez ou possédez le titre d’une propriété en Floride, il existe plusieurs façons d’éviter une homologation future pour vos enfants ou vos héritiers. Vous pouvez ajouter le nom de vos enfants avec vous sur le titre en tant que « locataires conjoints ayant droit de survie» avec un formulaire « Quit Claim Deed ». Vous pouvez aussi allouer à votre conjoint et vous-même, un «Life Estate» dont les restes iront à vos enfants ou autres héritiers, seulement après votre décès.

Pour certaines familles, les pro-blèmes peuvent survenir si les enfants sont ajoutés en tant que «locataires conjoints ayant des droits de survie» puisque tous ceux inscrits sur l’acte, y compris vos enfants, doivent signer chaque document, si vous voulez vendre la propriété ou emprunter de l’argent sur cette propriété. Avec un « Life Estate », vous n’avez pas besoin de la signature de vos enfants ou des héritiers, car ils ont une part de votre propriété, uniquement après votre décès. Durant votre vie, ou celle de votre conjoint, vous pouvez vendre ou emprunter sur le bien, sans avoir besoin d’autres signatures que la vôtre et celle de votre conjoint, si vous êtes mariés. À certains égards, c’est une décision familiale d’ajouter ou non, le nom des enfants à l’acte afin d’éviter une homologation de succession en Floride.

À noter que l’exécution de ces docu-ments peut également être effectuée lorsque vous êtes au Canada, puisque l’acte peut être acheminé par courrier électronique. Les signataires de l’Acte peuvent l’avoir signé devant un notaire autorisé au Québec, (admis par la loi de la Floride) et l’original signé est retourné par courrier recommandé.