par Louis S. St. Laurent II

Quand l'économie de la Floride était en récession avec un taux de chômage de 10 %, la législation floridienne a voté plusieurs lois prenant effet à partir du 1er janvier 2012. Aucune de ces lois ne visait à créer des emplois en Floride ou à améliorer l'économie floridienne.

Les acheteurs de véhicules d’occasion en Floride n’ont pas la même protection que ceux qui achètent des véhicules neufs. La loi de Floride appelée « Lemon Law » ne s’applique qu’aux véhicules neufs y compris les véhicules récréatifs ou les véhicules de démonstration. Cette loi est spécifiée au chapitre 681 des statuts de la Floride.

Tous les ans, les plaintes de particuliers concernant la perte de leur dépôt pour la location d’un condominium durant l’hiver, à des particuliers sans licence et annonçant au Canada, continuent d’affluer.

Avec la forte augmentation d’acheteurs de propriétés en Floride (maisons, condominiums et commerces), il est important d’éviter les problèmes qui pourraient survenir lors de la vente. 

Nous avons récemment reçu plusieurs plaintes de la part d’individus qui ont répondu à des annonces, publiées à Montréal, offrant des services de location en Floride à l’intention des Canadiens qui sont en visite dans l’état du Soleil.

Un grand nombre de condominiums ont été vendus à des Canadiens au cours des deux dernières années, dans le cadre de la récession qui a frappé l’économie américaine. Très souvent, ces condominiums sont toujours gérés par des associations regroupant quelques individus depuis de nombreuses années et, dans certains cas, des responsables de ces associations sont des employés au sein de ces mêmes associations. Des conflits se pointent à l’horizon parfois quand des taxes ou autres dépenses sont imposées aux propriétaires de condos qui n’ont pas eu le loisir de prendre connaissance des contrats et de toutes les clauses s’y rattachant.

La législature a apporté certains changements au CONDOMINIUM ACT en 2011 et les membres dirigeants des associations devront connaître ces changements aussi bien que d’autres éléments du Chapitre 718, le Condominium Act.

POUR LES CONDUCTEURS DE L’EXTÉRIEUR DE L’ÉTAT

Les nouveaux résidents provenant de l’extérieur de l’état de la Floride doivent obtenir un permis de conduire émis par la Floride dans les trente jours après avoir élu domicile en Floride, dans une résidence permanente. Cette procédure peut être faite par le biais du département des véhicules motorisés de la Floride (Florida Department of Highway Safety and Motor Vehicles). Vous devez présenter votre permis de conduire issu de l’état d’où vous venez mais aucun examen écrit ou pratique ne vous sera demandé pour modifier l’origine de votre permis de conduire, sauf peut-être un examen de la vue. Toutefois, il ne faut pas que votre permis soit expiré avant de vous établir en Floride.

Selon le journal Orlando Sentinel, la plupart des nouvelles lois concernant le tourisme sont directement reliées aux deux attractions principales d’Orlando, Disney World et Universal Studios.

En août 2005, nous avons écrit à propos des coûts d’inscription en cour de justice, en Floride, au sujet de diverses actions comme les petites créances, les divorces.

Si vous possédez un ordinateur, vous pouvez facilement visiter le site internet de l’état de la Floride à cette adresse :

Mon partenaire dans ce journal, Yves Beauchamp, co-propriétaire et directeur général, consacre sa chronique immobilière (page 7) à mettre en garde, une fois de plus, les consommateurs et touristes qui répondent à des petites annonces classées publiées dans des journaux du Québec par des gens peu scrupuleux ne détenant pas de permis qui offrent des aubaines de location en Floride. Le nombre de plaintes de personnes ayant été lésées n’a pas diminué cette année malgré les mises en garde que nous avons publiées régulièrement dans ces pages au cours des dernières années. Ces gens, sans permis, continuent encore de publier des annonces sur internet et dans des journaux canadiens pour offrir leurs services de location.

On nous demande une fois de plus quelles sommes d’argent sont impliquées lors de l’achat d’une propriété en Floride. Nous avons écrit sur ce sujet il y a quelques mois et nous y revenons car je crois qu’il est très important de bien comprendre tous les détails et aussi pour nos lecteurs qui n’auraient pas eu l’occasion de lire cette précédente chronique. Voici donc quelques coûts reliés à l’achat d’une propriété couverte par une hypothèque d’une part ou sur le prix de vente.

Notre journal met souvent en garde les Canadiens de faire attention aux fraudes dont ils peuvent être victimes quand ils sont en Floride. Ces fraudes peuvent être très variées, allant d’un dépôt pour la location d’un appartement ou encore de recevoir un chèque dépassant le dépôt précédent avec demande de retourner le montant en trop.

Des Québécois appellent régulièrement au Soleil de la Floride pour connaître leurs droits d’exécuter des travaux de rénovation sur leur propriété, sans avoir recours à un permis.

(Exceptionnellement, nous publions la version anglophone de la chronique Légale dans cette édition)

Plus que jamais les opportunités d’investissement en Floride, cette année, sont très nombreuses et intéressantes. Toutefois, ceux qui pensent investir doivent redoubler de prudence, surtout ceux qui, comme au cours des dernières années, se fient à des annonces publiées dans des journaux invitant les consommateurs à communiquer avec ces gens pour louer ou acheter une propriété. Dans bien des cas, ceux qui placent ces annonces dans des journaux n’ont aucun permis valide ou de licence d’agent immobilier de la Floride.

Section 718.111(12) of the Condominium Act and Rules 61B-22.002, 61B-22.003(3), 61B-23.002(5) and 61B-23.0021(13) of the Florida Administrative Code provide guidelines for the maintenance and inspection of the association's official records. Florida law requires that condominiums maintain the official records of the association within the state for at least 7 years. The records of the association shall be made available to a unit owner within 45 miles of the condominium property or within the county in which the condominium property is located.

Le gouvernement de la Floride est dirigé par un gouverneur et un lieutenant-gouverneur élus (Charlie Crist et Jeff Kottkamp, des républicains) et trois membres de cabinet, soit l’avocat général (Bill McCollom, républicain), le responsable des finances (Alex Sink, démocrate) et le commissaire à l’agriculture (Charles Bronson, républicain). Ils sont tous élus pour quatre ans mais le gouverneur ne peut que siéger durant deux mandats. La seule exigence requise pour ces mandats est que les candidats doivent avoir au moins 30 ans et doivent résider dans l’état de la Floride depuis sept ans.

Voici le texte officiel des nouvelles lois qui entrent en vigueur le 1er juillet en Floride et qui touchent les résidents et associations de condominiums. Nous vous le reproduisons en anglais dans sa version originale. Prenez note des nouveaux changements en vigueur. Les directeurs des associations de condos pourront le traduire et le mettre bien en vue.

Le State Library et les archives de l’état de la Floride offrent un site internet qui montre toutes les lois qui ont été adoptées au cours de la session 2010 de la législature. Un survol de ce site démontre bien que la piètre situation économique de la Floride et le taux très élevé du chômage ne font pas partie des préoccupations des dirigeants cette année.

La Législature de la Floride est composée de deux chambres, le Sénat et la Chambre des Représentants. Tout ce beau monde se rencontre à chaque année durant 60 jours à partir du premier mars. Le Sénat a introduit 7 098 projets de loi, contre 7 097 pour la Chambre des Représentants. Tout ceci en l’espace de 60 jours et, pour quelle raison tous ces projets de loi ? La plupart des projets de loi déposés sur la table ne seront jamais adoptés et ne sont déposés que par certains individus de la législature à des fins politiques. Le membre qui dépose un projet de loi n’a, bien souvent, aucune intention qu’il soit adopté comme loi, il veut seulement montrer à ses électeurs qu’il fait des efforts afin de faire adopter une nouvelle loi.

On me demande souvent ce que représentent les coûts reliés à la fermeture d’une transaction pour une propriété que l’on achète en Floride. Je ne peux pas répondre précisément pour chaque transaction mais je peux vous donner une idée générale basée sur les lois de chaque comté. Certains de ces coûts sont basés sur le prix d’achat de la propriété tout en tenant compte s’il y a une hypothèque émise sur cette propriété.

Les dispositions entourant la façon d’imposer les taxes résidentielles en Floride font partie de la constitution de cet état. La loi établit une limite quant aux taxes imposées sur une propriété à 10 $ par tranche d’évaluation de 1 000 $ au niveau des taxes du comté, des taxes municipales et les besoins scolaires. Il y a aussi d’autres taxes, moins importantes, comme pour la gérance de l’eau et d’autres montants versés pour des services de district.

Depuis des années nous avertissons les gens de ne pas se retrouver impliqués pour la location ou l’achat d’une propriété en Floride avec des individus qui ne possèdent aucun permis d’opérer à ces fins, qui n’ont pas de permis d’agent immobilier en Floride. Pourtant, on continue de plus belle de recevoir des plaintes de Canadiens qui ont perdu leurs dépôts ou bien que la propriété en question n’était pas exactement celle q ue l’on croyait avoir. Ces gens ont répondu à des petites annonces publiées dans des journaux canadiens sans prendre le temps de vérifier si la personne qui annonçait détenait bien une licence de la Floride.