COMMENT ÉVITER L’HOMOLOGATION D’UNE PROPRIÉTÉ EN FLORIDE

COMMENT ÉVITER L’HOMOLOGATION D’UNE PROPRIÉTÉ EN FLORIDE


Par Louis S. St. Laurent

Au Québec, les lois sur l’homologation sont très différentes de celles en Floride. Dans la province, il n’est pas nécessaire de passer par des procédures d’homologation devant les tribunaux lorsque qu’un testament a été préparé et enregistré par un notaire du Québec, en autant que tous les héritiers aient accepté la façon dont la propriété est répartie selon le testament. En Floride, vos héritiers devront ouvrir une procédure d’homologation dans l’État si leur nom n’est pas inscrit sur l’acte, peu importe la valeur de la propriété , à moins qu’elle soit enregistrée à votre nom et celui de votre conjoint (e). Ceci est requis en Floride, même si tous vos héritiers s’accordent sur la façon dont vos biens et avoirs (comptes bancaires) dans l’État, seront répartis.
Par conséquent, lorsque vous achetez une propriété en Floride (ou ouvrez un compte bancaire), assurez-vous que la personne qui s’occupe de finaliser la transaction de la propriété, ou le banquier, accorde le titre de propriété ou le compte bancaire à votre nom et à celui de votre époux(se). Au Québec, le nom de famille du mari et de la femme peut ne pas être le même. La personne qui finalise la transaction pour vous en Floride et/ou le banquier, peut l’ignorer. Il peut aussi omettre d’inscrire sur le contrat et le compte bancaire, après vos deux noms, les mots « mari et femme » ou « locataires conjoints avec droits de survie ».
Que vous ayez un testament du Québec ou de la Floride, si vos héritiers ne sont pas inscrits sur le titre de votre propriété ou de votre compte bancaire en Floride, une procédure d’homologation dans l’État sera néces-saire après votre décès et celui de votre conjoint(e). Si votre conjoint ou conjointe ne figure pas sur le contrat en tant que « mari et femme », il ou elle est considéré(e) comme « locataire commun » et ne possède que 50 % de la propriété et devra ouvrir une procédure d’homologation pour obtenir le 50 % du conjoint ou de la conjointe décédé(e).
La nécessité d’une procédure d’homologation en Floride n’est pas nécessaire si vous avez initialement placé le titre de votre propriété en votre nom et en celui de votre conjoint(e) et appliqué l’une des deux options suivantes:

1. L’ajout de vos enfants au contrat en tant que « locataires conjoints avec droits de survie ». Le seul pro-blème avec cette formule, c’est que tous doivent signer si vous décidez de vendre la propriété. Dans de nombreux cas, c’est une décision familiale d’ajouter un ou plusieurs de vos enfants au titre de la propriété et ce n’est pas l’avocat qui sait à quel point vous êtes proche de vos enfants.

2. La création d’une fiducie (life estate) pour vous et votre conjoint(e), et ce n’est qu’après le décès des deux que vos héritiers auront un droit sur la propriété sans homologation. Une fiducie vous permet, à vous et à votre conjoint(e), de faire ce que vous voulez avec la propriété au cours de votre vie, de la vendre ou d’emprunter sur la propriété, sans avoir besoin des signatures des héritiers.